R E U N I D O S

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                              CONTRATO DE PRESTAMO



Importe: 725.000.000 USD
Vencimiento al dia: 28 de Agosto de 2006



27 de febrero de 2006.


                                 R E U N I D O S


DE UNA PARTE, SANTANDER BANCORP, denominado en lo sucesivo "EL PRESTATARIO", con
Tax ID: 66-0573723, con domicilio social en 207 Ponce de Leon Avenue, San Juan,
Puerto Rico, 00917 representado en este acto por quien suscribe el presente
documento.

DE OTRA PARTE, SANTUSA HOLDING S.L., en adelante "EL PRESTAMISTA", con NIF:
B81343071, con domicilio social en Avenida de Cantabria s/n, 28660, Boadilla del
Monte, Madrid, representado en este acto por D. Cesar Esteban Ortega Gomez,
identificado con NIF: 274.806 W y por D. Jose Manuel Tejon Borrajo, identificado
con NIF: 1.384.545-Z


                                  E X P O N E N


Que el PRESTAMISTA y el PRESTATARIO han convenido la concesion por el primero al
segundo de un prestamo por el importe que luego se dira y deseando fijar los
terminos y condiciones aplicables al prestamo, lo llevan a efecto con sujecion a
las siguientes,


                           E S T I P U L A C I O N E S


PRIMERA.- Importe y finalidad.

El PRESTAMISTA concede al PRESTATARIO un prestamo (en adelante, el PRESTAMO) por
importe de SETECIENTOS VEINTICINCO MILLONES DE DOLARES (725.000.000,00 USD).

El importe de PRESTAMO ha sido entregado al PRESTATARIO, en esta misma fecha y
con anterioridad a este acto, reconociendo el PRESTATARIO, mediante la firma de
este documento, haber recibido el capital del PRESTAMO.

La finalidad del presente PRESTAMO es la de financiar al PRESTATARIO para que
pueda adquirir la mayoria de los activos de la compania Island Finance en Puerto
Rico, de acuerdo con las actividades que segun su objeto social puede realizar
el PRESTATARIO.



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SEGUNDA.- Tipos de Interes.

2.1.     Devengo y liquidacion de los intereses a favor del PRESTAMISTA.

         Los intereses del PRESTAMO se entenderan devengados dia a dia a favor
         del PRESTAMISTA, y se liquidaran y seran pagados por el PRESTATARIO en
         la fecha de vencimiento del prestamo.

         Para el computo de los intereses se tomara en el denominador como base
         un ano de trescientos sesenta dias, calculandose sobre el numero exacto
         de dias naturales comprendidos en el periodo de liquidacion de
         intereses.

2.2.     Periodo de Interes.

         El Periodo de Interes, sera de duracion semestral y comprendera desde
         la fecha de firma de la presente poliza hasta el dia 28 de agosto de
         2006.

         La fecha de vencimiento final del contrato conllevara el vencimiento
         del Periodo de Intereses. Se entendera por fecha de vencimiento final
         aquella en que el PRESTATARIO deba abonar al PRESTAMISTA la cuota de
         principal.

2.3.     Tipo de interes.

         El tipo de interes aplicable al Periodo de Interes sera un tipo fijo
         correspondiente a 4.96500%


2.4.     Caracter vinculante del Tipo de Interes.

         El tipo de interes, determinado conforme a lo previsto en el apartados
         anterior, tendra caracter vinculante y obligatorio para el PRESTATARIO,
         y se entendera aceptado por este.

2.5.     Interes de demora.

         Sin perjuicio del derecho de resolucion atribuido al PRESTAMISTA en los
         distintos supuestos previstos en este contrato, si el PRESTATARIO
         incurriera en retraso, sea cual fuere su causa, en el cumplimiento de
         cualquier obligacion de pago que por cualquier concepto le incumba, con
         arreglo a lo establecido en el presente contrato, asi como en el caso